La crise de 2020 a apporté son lot de désagréments sur l’immobilier en général, en particulier sur certaines typologies d’actifs. Par exemple les immeubles de bureaux qui connaissent une mutation en raison des nouvelles demandes et des nouveaux besoins. Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) se servent elles aussi de cette typologie d’actifs, et les investisseurs y sont particulièrement attentifs. Quels sont les rendements prévus pour ces dernières ?
Des entreprises locataires « grands comptes »
Avant tout, analysons la composition du parc des SCPI. La majorité des bureaux est occupée par des locataires « grands comptes » : associations et institutions dont les loyers sont versés par les organes publics locaux comme internationaux, grandes enseignes et entreprises à chiffres d’affaires élevés. Ceux-ci sont en mesure non seulement de s’acquitter de loyers de qualité, mais aussi de signer des baux verrouillés sur le long terme. Ce qui permet aux SCPI de collecter régulièrement les revenus locatifs quelle que soit la situation économique, en temps de krach ou en période saine. Le rendement se maintient alors grâce à cette collecte régulière.
Des bureaux à emplacement de qualité
La majorité des SCPI ont pris soin de sélectionner les immeubles à usage de bureaux en fonction de critères rigoureux au moment de la création de leur parc. Parmi ces derniers : l’emplacement, l’environnement, la proximité aux commodités. Il n’est donc pas rare que la demande demeure élevée pour ces types d’immeubles, qui n’ont pas été menacés par la mise en place du télétravail. Par conséquent, pas de risques sur la baisse des collectes en ce qui concerne particulièrement les SCPI de bureaux.
Un rendement stable pour 2020
Environ une trentaine de SCPI sont spécialisées dans l’exploitation de ce type d’immeubles. Le rendement global est de 4.2%, sachant que certaines d’entre elles affichent un taux avoisinant les 5% et d’autres un TDVM inférieur à 3%.
Le télétravail : quel impact sur les bureaux ?
Le télétravail se met en place, les employés aménagent leur propre espace de travail à leur domicile, les bureaux se désemplissent, particulièrement pendant la période de confinement. Toujours est-il que le télétravail ne constitue pas une menace pour les immeubles de bureaux dans la mesure où il sera progressivement combiné avec le présentiel. Par conséquent, les baux seront maintenus, et les loyers continueront à être versés. Les demandes locatives ne baissent pas du côté des immeubles de qualité, appelés Core. Ce sont les biens à rareté foncière situés particulièrement en Île-de-France dans les meilleurs emplacements, et dont le potentiel de plus-value est élevé.
Par ailleurs, avec la maîtrise de la pandémie dans les mois à venir, le présentiel à 100% pourra à nouveau être instauré. Toujours est-il que les spécialistes sont attentifs à l’évolution de l’emploi face au krach économique. En effet, même si la majorité des entreprises continuent à fonctionner grâce au télétravail, une baisse généralisée de leurs chiffres d’affaires pourrait les amener à réviser leurs charges et opérer une éventuelle compression de leur personnel. Certaines d’entre elles pourraient aussi être amenées à trouver des immeubles de bureaux plus adaptés à la taille de leur personnel réduit, ce qui va éventuellement affecter le parc des SCPI de bureau, toujours en fonction de leur santé financière.
Rappelons que jusqu’ici, les immobiliers de bureaux des SCPI sont épargnés par la crise, tout comme l’ensemble de leur parc, de manière générale. Des mesures d’accompagnement ont d’ailleurs été déployées par les sociétés de gestion afin de limiter les risques locatifs et dans le but de maintenir le versement des dividendes aux associés porteurs de parts. De manière générale, quelle que soit la spécialisation de la SCPI (de bureaux, de commerces, de santé, d’éducation ou autres), le rendement a été maintenu autour de 4%.
