Les SCPI qui sont des produits d’investissement immobilier peuvent être souscrites en démembrement, tout comme dans le cas de l’immobilier physique. Elles reposent sur un parc d’immeubles géré par un exploitant certes, mais ce sont plutôt les parts souscrites par l’investisseur lui-même qui seront démembrées.
Quel est le fonctionnement du démembrement ?
Les droits de la pleine propriété sont morcelés en deux et jouis par deux individus distincts. Ceux-ci sont les suivants :
- l’usufruit qui revient à l’usufruitier : il permet à ce dernier de tirer profit des « fruits » issus de l’exploitation de l’actif, par exemple les loyers provenant de la mise en location
- la nue-propriété au nu-propriétaire : c’est ce dernier qui détiendra la pleine propriété de l’actif au terme du montage, c’est-à-dire au moment du remembrement de la propriété. Le nu-propriétaire est privé des fruits de l’exploitation pendant toute la durée du démembrement.
Ce montage est donc temporaire ; il peut être viager, c’est-à-dire que la récupération de la pleine propriété n’a lieu qu’au décès de l’usufruitier. La durée du démembrement peut aussi être définie à l’avance par les deux parties et s’étale sur 3 ans à 15 ans, voire plus. Il n’est pas rare qu’une SCPI soit démembrée pendant une durée de 20 ans.
Pourquoi démembrer une SCPI ?
Les souscripteurs à ce produit pierre-papier peuvent, eux aussi, mettre en place leur propre stratégie patrimoniale, d’où la possibilité de souscrire en démembrement. La souscription peut ainsi se faire en usufruit ou en nue-propriété.
Celui qui souscrit à des parts en usufruit perçoit les dividendes distribués par cette dernière, ce qui permet à l’usufruitier de profiter pleinement des rendements issus de la SCPI. Il est également délesté des contraintes liées à la revente des parts puisque l’usufruit est récupéré d’office par le nu-propriétaire une fois l’échéance atteinte.
Quant aux avantages de la souscription en nue-propriété, ils sont eux aussi multiples : à découvrir dans les paragraphes qui suivent.
Usufruitier et nu-propriétaire profitent d’une décote du prix de la part, calculée en fonction de la durée du démembrement, laquelle est elle-même définie en fonction de l’horizon de placement pour l’une et l’autre des deux parties.
Intégrer de l’immobilier dans son patrimoine
L’achat en nue-propriété permet d’intégrer de l’immobilier, et donc de la valeur-refuge dans son patrimoine, à condition d’avoir réalisé les bons choix dès le départ. Nous avons vu plus haut que c’est le nu-propriétaire qui devient pleinement propriétaire de la SCPI à la fin du démembrement.
Échapper à l’IR et à l’IFI
Puisque le nu-propriétaire ne perçoit pas les dividendes de sa SCPI, il n’a donc pas de revenus fonciers à déclarer. De même, il est délesté du paiement de l’IFI, la SCPI n’étant pas encore totalement inscrite dans son patrimoine. Quant à la récupération de l’usufruit, elle se fait sans frais ni taxation supplémentaire. Ce n’est qu’après avoir recouvré la pleine propriété que le paiement de l’impôt foncier et de l’IFI devient effectif.
Préparer la retraite
Investir en nue-propriété est une excellente solution pour la préparation de la retraite. La durée du démembrement peut être calculée en fonction de celle pendant laquelle l’investisseur est encore dans la vie active. Rajouter l’usufruit à la nue-propriété se fait alors au passage à la retraite, afin que les dividendes perçus complètent les revenus à partir de cette échéance.
Rappelons qu’il existe aussi d’autres moyens de tirer profit de la SCPI et que diversifier les différentes solutions permettent de répondre à de multiples objectifs, en plus de sécuriser le portefeuille. Un plan de financement et de répartition sera alors mis en œuvre, en tenant compte des avantages et des contraintes pour chacune des options.
